张懿宸：商业不动产应纳入公募REITs扩容试点｜聚焦两会

基础设施公募REITs稳步扩容到商业不动产范畴，短期和长期都将有助于降低系统性金融风险，但要坚决杜绝变相为新住宅开发输血

“中国房地产市场迫切需要对住宅地产和商业不动产区别对待。商业不动产的投资、经营、估值与退出等逻辑均和住宅有本质区别。当前业界的一个突出痛点是，在新冠疫情仍在持续的背景下，有关调控政策精准性不足，对诸如写字楼、商场和酒店等商业不动产造成较大程度的误伤，沉淀大量资金的优质资产完全无法通过证券化等形式实现资本的良性循环。”张懿宸表示。

全国政协委员、中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官张懿宸在关于建议将商业不动产纳入基础设施公募REITs扩容试点的提案中说，建议有关政府部门研究考虑尽快将商业不动产纳入基础设施领域公募REITs扩容试点的范畴，通过对其进行合理的估值、定价、发行和二级市场交易，实现价格发现，引导资源有效配置，为中国金融供给侧改革提供有力抓手。

2021年底召开的中央经济工作会议提出，必须坚持稳中求进，调整政策和推动改革要把握好时度效，坚持先立后破、稳扎稳打。房地产要探索“新的发展模式”，实现“良性循环”。

张懿宸认为，构建新的发展模型，探索新的发展模式，首先在“破”的过程中应考虑到房地产业在国民经济中的重要作用和极为复杂的业态构成，不宜把房地产具体化或狭义化为住宅开发，重点是应做到精准管控、收放有度和张驰结合，避免出现“一刀切”“一切从紧”的政策倾向，避免因调控阵痛集中过快释放，影响“三重压力”下宏观经济的回暖和金融风险的有序化解。

因此，他建议，一是将基础设施公募REITs稳步扩容到商业不动产范畴。短期和长期都将有助于降低系统性金融风险。但要坚决杜绝变相为新住宅开发输血。可在试点期严格筛选和控制原始权益人范围，要求承诺募集资金不投资于新住宅开发项目，对交易结构设定、募集资金再投资等实施严格监管，防止资金流入新住宅开发，保证投资者权益。

二是鼓励增量回笼资金在基础设施领域良性循环以促进投资的可持续、高质量发展。一方面鼓励增量回笼资金投向所有基础设施公募REITs所涵盖的资产类别，确保原始权益人将回收资金用于承诺的新基建项目投资，保证投资者权益并增强投资者信心。另一方面通过设立Pre-REITs前置储备及培育优质资产，待运营成熟稳定后，通过公募REITs退出并进行再投资，以实现资本良性循环。

三是参照基础设施公募REITs标准和经验，加速推动形成一批在写字楼、商场、酒店等方面有较强专业能力和公认市场口碑的运营管理机构与基金管理人，以市场化方式竞标有退出需求的商业不动产资产；同时鼓励社保、险资、企业年金等“长钱”参与投资REITs，打造盘活存量资产、降低实体经济杠杆的经典样板，有效引导市场预期。

3月4日，中国人民政治协商会议第十三届全国委员会第五次会议将在北京召开。张懿宸带来了9份提案，包括关于建议将商业不动产纳入基础设施公募REITs扩容试点的提案；关于促进中国私募股权投资行业健康稳定发展的提案；关于进一步完善全国碳市场建设的提案；关于加快产业数据流通实现数字价值的提案；以及关于巩固和提升香港国际金融中心地位的提案和关于创建港深国际科创合作区深化深港融合发展的提案等。

近年来，随着中国私募股权投资行业发展壮大，市场规模也在不断扩容，马太效应下募资结构两极化的趋势愈发显著。同时募资市场目前仍然缺少真正的“长钱”，“募资难”是中国私募股权投资行业长期面临的严峻挑战。特别是养老基金、保险公司的资金属性与私募股权投资产品最为契合，但受内外多重因素影响，“活水”仍未能充分流入市场。

张懿宸在关于促进中国私募股权投资行业健康稳定发展的提案中表示，建议研究将私募股权基金逐步纳入企业年金和基本养老保险基金的投资范围，可选择有条件的地区，挑选符合资格的优质基金管理人开展先行先试。

此外，对保险机构现行考核机制进行调整，对险资投资股权投资基金适用更符合市场特性的考核办法，以及与之相匹配的一级市场投资收益会计核算标准，从实质上解决如当期收益考核等与产品特性、投资周期不匹配导致的险资配置股权投资基金的操作难题和顾虑。建议研究进一步简化投后报备流程，适当提高风险容忍度。

同时，期限错配问题目前仍是银行理财资金投资私募股权基金难以逾越的障碍。建议结合《商业银行法》修订，研究出台支持性政策，鼓励银行及理财子公司通过产品创新等方式，逐步扩大对私募股权基金投资选择范围，建立可持续出资机制。

据了解，2021年底，中国共设立近两千只政府引导基金，目标规模12.45万亿元，已到位规模约6.16万亿元。近五年来，中国政府引导基金的设立步伐逐步放缓，发展进入存量优化阶段。在大力整治部分央企参股投资决策不规范、国有股权管控不到位等问题的背景下，国有资本投资和退出多面临审批流程较长、引导和收益两难、政府参与和市场化两难及部分基金后续出资难等问题。

对此，张懿宸建议，加强对政府引导基金体系的顶层设计，确保来源于政府财政的引导基金规模总量合理适度，整合部分区域内存量引导基金，解决重复设立、资金分散的问题。同时进一步优化制度，适度管控。明确主管部门、引导基金和GP的权责边界，尽量减少行政干预，减少GP占股、投委会席位等不符合市场惯例的条款诉求，进一步优化决策流程和效率，最大限度给予管理人和基金市场化运营空间并建立适当的容错机制。鼓励政府引导基金做基石出资人，同时避免对管理人的“排名歧视”。

今年适逢香港回归25周年。关于巩固和提升香港国际金融中心地位的提案方面，张懿宸表示，港交所流动性不足的问题亟待解决。在香港与内地金融合作不断取得新进展、大批中概股回港上市的背景下，港股2021年表现却差强人意，创十年来最大跌幅。这一方面有美国战略打压和美联储“收水”的因素影响，但对内也应看到港交所流动性不足的结构性问题。期盼有关部委能够结合香港回归25周年契机，研究继允许企业年金通过港股通投资香港之后，继续将范围扩大至第一支柱的养老金，并逐步放宽对目前双向可购买股票数量和投资比例等方面的限制。如此既可为香港市场带来中长期流动性，也为内地养老金提供多样化、差异化的投资产品选择。此外，也希望监管部门对于境内企业赴港上市给予更加明确的政策指引，以利于港交所更好承接中概股回归。

“香港在人民币国际化过程中承担和发挥着重要作用，未来可基于沪深港通、债券通、跨境理财通等互联互通机制，继续扩大人民币计价产品体系，完善风险管理工具。”他说。

张懿宸建议，研究在封闭式互联互通基础上进一步有所突破，允许内地南下资金在持有一段时间后，可在卖出后继续留在香港市场投资，以可控方式扩大境外人民币资金来源。研究设定一定额度，允许“内资股”股东变现资金投向香港离岸人民币资产，在满足股东资金境外配置需求的同时，也增强人民币在海外金融市场的计价和结算功能，提高离岸市场的人民币流动性。

同时，启动数字人民币在香港的零售应用，并探索在金融机构等批发领域的应用，充分发挥数字人民币可追踪、可编程的优势，从技术层面促进人民币国际化。

而伴随海外流入内地的投资规模日益庞大，这些资金迫切需要金融衍生品等风险管理工具。可探索将香港建设成为海外投资者投资中国的风险管理中心，重点发展人民币相关的各类风险管理产品，近期可以推出国债期货等。

 

举报